Dit artikel is voor je als je een huisje, een boot of een kamer verhuurt en je aangifte moet invullen. Wat je naast de kale verhuur levert, leg je per boeking vast met Schoonmaakkosten rekenen bij vertrek.
Waarom je twijfelt tussen box 3 en box 1
Je verhuurt een huisje twaalf weken per jaar en je weet niet waar de huur thuishoort. Box 3 belast je vermogen, los van wat je verdient. Box 1 belast winst uit onderneming of inkomen uit overig werk. Hetzelfde huisje kan dus op twee verschillende manieren in je aangifte komen.
Het verschil merk je pas achteraf. Geef je in box 3 aan terwijl je werk als arbeid telt, dan corrigeert de Belastingdienst je aangifte en betaal je alsnog over de winst.
Niet je woning maar je diensten bepalen de box
Een tweede woning hoort volgens de Belastingdienst bij box 3, ook als je hem verhuurt. De verhuur hoort pas bij box 1 zodra er diensten bij komen, en dat hangt af van de hoeveelheid arbeid die je erin steekt.
In box 3 speelt je huuropbrengst dus geen rol. De Belastingdienst rekent met een forfait over de waarde van je bezit.
| Box 3 in 2026 | Volgens de Belastingdienst |
|---|---|
| Forfait onroerende zaken | 6,00 procent van de waarde |
| Tarief over het rendement | 36 procent |
| Heffingsvrij vermogen | 59.357 euro |
De kantelpunten zitten in je werk, niet in je bezit. Je haalt de bedden af en maakt tussen twee gasten schoon. Je zet ontbijt klaar of verhuurt fietsen erbij. Je regelt de sleuteloverdracht zelf en beantwoordt alle vragen. Hoe meer van dat werk je zelf doet, hoe eerder de Belastingdienst je verhuur als arbeid ziet.
Zo maak je zichtbaar wat je naast de huur levert
Je zet elke dienst als een eigen regel op de boeking, naast de kale huur. Aan het eind van het jaar zie je per object hoeveel van je omzet huur is en hoeveel dienst. Dat is precies het onderscheid waar de box van afhangt.
Een schoonmaakbedrag per vertrek stel je in bij Schoonmaakkosten rekenen bij vertrek. Het tarief dat aan huur en aan diensten hangt, koppel je in BTW-tarieven instellen en koppelen. Wat elke regel op de boeking verder kan zijn, staat op Functies.
Welke kosten je in welke box mag aftrekken, is een andere vraag: die staat in Aftrekbare kosten bij vakantieverhuur.
Wat je nu doet
Loop je laatste vijf boekingen langs en schrijf per boeking op wat je naast de nachten hebt geleverd. Staat daar meer dan de sleutel en de eindschoonmaak, leg het dan voor aan je boekhouder. Zet die diensten daarna als vaste regel op elke boeking, te beginnen met Schoonmaakkosten rekenen bij vertrek.
Veelgestelde vragen
Er is geen vast aantal nachten of een vast bedrag dat je tot ondernemer maakt. De Belastingdienst kijkt naar de hoeveelheid arbeid die je in de verhuur steekt en naar de diensten die je levert. Ontbijt, bedlinnen, tussentijdse schoonmaak en een eigen ontvangst tellen mee; een huisje dat je kaal verhuurt en dat verder stilstaat, telt niet als onderneming.
Als je verhuur een onderneming is, schrijf je je in bij de Kamer van Koophandel en geef je de winst aan in box 1. Je boekhouder bepaalt vanaf welk jaar dat geldt. Houd daarom vanaf nu per boeking bij wat je levert, want dat is het bewijsmateriaal waarop het oordeel rust.
Werk dat een beheerder voor je doet, is geen werk van jou. Besteed je schoonmaak, sleuteloverdracht en gastcontact volledig uit, dan blijft er weinig arbeid bij jou over en ligt box 3 voor de hand. Doe je de wisseldag zelf en laat je alleen de reservering over aan de beheerder, dan verandert dat de weging.