Dit artikel is voor je als je een huisje, een kamer of een kampeerplaats verhuurt en je omzet kent, maar niet weet wat je eraan overhoudt. Hoe je een bedrag bij de juiste boeking zet, staat in Een betaling registreren op een boeking.
Je omzet ziet er goed uit, je banksaldo niet
Je huisje is 30 weken verhuurd en de boekingsbedragen komen samen op een mooi getal uit. Toch blijft er aan het eind van het jaar weinig van over. De boekingen staan in je mail en de betalingen op je bankafschrift, dus niemand trekt de kosten van die omzet af.
Je ziet dus je omzet, niet je rendement. Het verschil merk je pas bij de aangifte.
Waarom je rendement lager uitvalt dan je omzet
Rendement is wat je overhoudt, gedeeld door wat het object je gekost heeft. Tussen de omzet en dat restant zitten vier soorten kosten: het platform, de kosten per verblijf, je vaste jaarlasten en de belasting.
Het platform pakt het eerste deel. Volgens holidu.nl rekent Booking.com 15 tot 18 procent van de boekingssom, en vraagt Airbnb ongeveer 3 procent bij de verhuurder en 14 procent bij de gast. Zie ze als indicatie en controleer je eigen uitbetalingen. Wat er per platformboeking overblijft, staat in Wat kost verhuren via Booking.com mij echt?.
Daarna gaan de kosten per verblijf eraf: eindschoonmaak, linnen, energie en de toeristenbelasting die je int en doorbetaalt. Dan volgen je vaste jaarlasten, die ook doorlopen als het huisje leegstaat.
Het laatste deel is de belasting, en die beweegt niet mee met je verhuur. De Belastingdienst belast een tweede woning in box 3 met een vast percentage over de waarde, niet met je werkelijke huurinkomsten. Een jaar met weinig boekingen verlaagt die aanslag dus niet. Welke box voor jou geldt, staat in Valt mijn verhuur in box 3 of box 1?.
| Kostensoort | Waar je het bedrag vandaan haalt |
|---|---|
| Platformcommissie | het verschil tussen de boekingssom en de uitbetaling |
| Kosten per verblijf | je bonnen voor schoonmaak, linnen en energie |
| Vaste jaarlasten | je jaarafschriften van verzekering, gemeente en onderhoud |
| Belasting | je aangifte over vorig jaar |
Zo reken je het rendement per object uit
Je registreert elke betaling op de boeking waar hij bij hoort. Daarna staat de jaaromzet per object op één plek, en niet verspreid over je mail en je bankafschrift. Je telt de betalingen van een jaar op, trekt de vier kostensoorten hierboven eraf en deelt de uitkomst door je investering in het object.
Zet de doorstroomposten apart. Toeristenbelasting hoort niet in je marge, want dat geld gaat naar de gemeente. Welke kosten je mag aftrekken, staat in Welke kosten zijn aftrekbaar bij vakantieverhuur?.
Wat er verder in je boekingen past, lees je op Functies.
Wat je nu doet
Pak de boekingen van je laatste maand en boek elke ontvangen betaling bij de boeking, met Een betaling registreren op een boeking. Je ziet dan per object wat er binnenkwam. Herhaal dat voor de rest van het jaar.
Veelgestelde vragen
Er is geen Nederlandse bron die hier een hard cijfer voor geeft. Reken daarom met je eigen getallen: je omzet van vorig jaar, je werkelijke kosten en het bedrag dat je in het object hebt gestoken.
Houd die twee gescheiden. Je exploitatierendement is wat de verhuur dit jaar oplevert, en dat haal je uit je boekingen. De waardestijging ken je pas als je verkoopt. Tel je ze bij elkaar op, dan lijkt een jaar met verlies op de verhuur toch winstgevend.
Gebruik je eigen agenda in plaats van een gemiddelde. Tel de verhuurde nachten van vorig jaar per object en deel ze door de nachten dat het object beschikbaar was. Draai je nog geen vol jaar, reken dan met je laagste bezetting. Wat een nacht minimaal moet opbrengen, staat in Wat is mijn minimale prijs per nacht? .